+ 7 (862)  257 77 57

Полезная информация

13.05.2019
Бюро Прав

В 2009 году главой города Сочи было принято постановление от 30.06.2009 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи».

Согласно указанного постановления с 1 марта 2010 года для вновь заключаемых договоров аренды земельных участков по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков (за исключением некоторых категорий, таких как индивидуальное жилищное строительство, эксплуатация жилого фонда, строительство и эксплуатация закрытых и открытых автостоянок граждан и их объединений, личное подсобное хозяйство, садоводство и огородничество), размер годовой арендной платы за пользование земельными участками определялся исходя из ее рыночной оценки.

Для договоров аренды земельных участков заключенных до 1 марта 2010 года предполагалось последующее изменение порядка определения размера арендной платы путем определения ее рыночной стоимости, на основании постановлениями главы города Сочи о переходе соответствующей категории арендаторов и вида разрешенного использования земельного участка на расчет арендной платы от рыночной стоимости.

Соответственно, в разные периоды после вышеуказанных нововведений арендаторы муниципальных участков стали получать уведомления об изменении арендной платы по договорам и применении нового порядка ее расчета.

При этом с применением нового расчета произошло значительное увеличение размера годовой арендной платы — в 2-3 раза и более. Для некоторых категорий арендаторов — как граждан, так и организаций, такие изменения сильно сказались на финансовом состоянии, повлекли серьезные экономические трудности.

В настоящей статье мы хотели рассказать об отдельных случаях возможного снижения размера арендной платы при переходе на ее рыночную оценку.

Первый случай касается оснований заключения договора аренды земельного участка.

До введения в действие Земельного кодекса РФ (30.10.2001 г.) земли предоставлялись в том числе — на праве постоянного (бессрочного) пользования. Данный вид права законом сохранен, однако в силу требований п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» подлежит переоформлению на право собственности или аренды.

Согласно этой же норме, в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: 2 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; 0,3 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; 1.5 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

При этом изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с указанным пунктом, может предусматриваться договорами аренды таких земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Следует отметить, что как Постановлением главы г. Сочи от 30.09.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (пп. «а», «в», «г» п. 5.2), так и Постановлением главы г. Сочи от 18.07.2016 N 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (пп. «б», «в», «г» п. 3), которым в последующем отменено Постановление от 30.09.2009 № 210, предусмотрено, что арендная плата в отношении земельных участков, право аренды на которые переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается: в размере 1,5% в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения; в размере 0,3 % в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения; в размере 2 % в отношении прочих земельных участков.

Таким образом, применение к земельным участкам, право постоянного (бессрочного) пользования которыми было переоформлено, расчета арендной платы исходя их ее рыночной оценки противоречит нормам законодательства. Арендатор такого земельного участка при получении соответствующего уведомления об изменении арендной платы от администрации города вправе оспорить такое решение органа местного самоуправления и потребовать применения вышеуказанного порядка расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Здесь же следует сказать, что в случае применения расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка, арендатор, как заинтересованное лицо, вправе инициировать процедуру установления кадастровой стоимости равной рыночной стоимости. В случае снижения таким образом кадастровой стоимости соответственно будет уменьшена и арендная плата.

Второй способ возможного уменьшения размера арендной платы за земельный участок в случае применения рыночной оценки ее размера, является оспаривание отчета оценки, в соответствии с которым орган местного самоуправления направил арендатору уведомление о внесении изменений в договор аренды.

При несогласии арендатора с суммой измененной арендной платы, при получении такого уведомления об изменении арендной платы арендатор вправе самостоятельно провести оценку рыночной стоимости арендной платы своего земельного участка. Для этого требуется обращение в специализированную организацию независимых оценщиков, являющуюся членом саморегулируемой организации.

Размеры рыночной стоимости арендной платы при этом по данным двух разных отчетов могут существенно отличаться.

На основании подготовленного оценщиком отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы арендатор направляет арендодателю уведомление о несогласии со стоимостью арендной платы либо протокол разногласий, если арендодателем предложено подписание дополнительного соглашения к договору аренды.

В случае отказа органа местного самоуправления в применении размера арендной платы согласно представленного арендатором отчета, арендатор вправе обратиться в суд с исковым заявлением о внесении изменений в договор аренды в части установления размера арендной платы. Как показывает сложившаяся судебная практика по данной категории дел, в случае признания достоверности отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы, представленного истцом (арендатором) исковые требования могут быть удовлетворены. Суд в рамках рассмотрения дела может дополнительно назначить судебную оценочную экспертизу, после чего размер арендной платы земельного участка будет определен на основании заключения такой судебной экспертизы.

В случае, если Вы столкнулись с увеличением арендной платы за муниципальный земельный участок, либо у Вас есть вопросы, касающиеся возможности оптимизации платы за землю, ООО «Юридическое Бюро «Прав!» готово оказать правовую помощь в разрешении возникших проблем.

Наши услуги
Нужна
консультация?
+7 (862) 257-77-57
Задайте вопрос!