+ 7 (862)  257 77 57

Полезная информация

21.03.2019
Бюро Прав

Как мы писали ранее в одной из наших статей, в 2018 г. произошли изменения в процедуре оформления разрешительной документации для строительства индивидуальных жилых домов.

Федеральный закон № 340-ФЗ от 04.08.2018 г. отменил необходимость получения разрешения на строительство индивидуальных жилых домов и ввел иную процедуру согласования — уведомление о планируемом строительстве. Новый порядок вступил в силу с 04.08.2018 г. При этом законодателем был предусмотрен ряд переходных положений, направленных на облегчение перехода к новым процедурам. В частности, ст. 16 указанного федерального закона устанавливает, что граждане, получившие ранее разрешение на строительство индивидуальных жилых домов, не должны подавать уведомление о планируемом строительстве, а после окончания стройки в общем порядке уведомляют уполномоченный орган об окончании строительства по утвержденной форме.

Кроме этого, правообладатели земельных участков, на которых уже начато строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, вправе были до 1 марта 2019 года направить в уполномоченные органы уведомление о планируемом строительстве и таким образом легализовать начатую без необходимых разрешений стройку. 1 марта уже прошло и теперь на повестке остался важный вопрос: что делать тем, кто не успел по каким-либо причинам подать необходимое уведомление?

Для начала разберемся со статусом возводимого строения. В соответствии со ст. 222 ГК РФ, здание, сооружение или другое строение являются самовольными постройками, если они возведены или созданы на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведены или созданы без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания постройки и являются действующими на дату выявления постройки. Таким образом, начатое строительство жилого дома, на которое не было получено разрешение на строительство либо о котором не было направлено уведомление о планируемом строительстве будет обладать всеми признаками самовольного, то есть застройщик может получить от органов местного самоуправления иск о сносе строящегося объекта.

Что в этом случае может предпринять застройщик? Во-первых, необходимо подать уведомление о планируемом строительстве (несмотря на то, что строительство уже фактически начато) с приложением всех необходимых документов, предусмотренных ст. 51.1 Градостроительного кодекса. Но здесь необходимо учитывать, что уполномоченный орган может отказать в согласовании строительства и вернуть уведомление без рассмотрения, указав, что уведомление о планируемом строительстве должно подаваться до начала этого строительства. Именно с такой формулировкой отказывали застройщикам, когда еще выдавались разрешения на строительство индивидуальных жилых домов, а суды всех инстанций длительное время поддерживали эту позицию. Однако в апреле 2018 г. позиция Верховного суда в этом вопросе поменялась ровно наоборот. Согласно мнению судей ВС РФ, факт начала строительных работ до выдачи разрешения на строительство не является основанием для отказа в выдаче такого разрешения, поскольку перечень этих оснований указан в Градостроительном кодексе и он является закрытым. Эта позиция уже нашла свое подтверждение в более поздних решениях того же Верховного суда, а также в решениях судов субъектов по делам об оспаривании отказов в выдаче разрешений на строительство.

С учетом изложенного, в настоящее время мы имеем следующие основания для возврата уведомления о планируемом строительстве без рассмотрения (ст. 51.1 ГрК): в случае отсутствия в уведомлении о планируемом строительстве сведений, предусмотренных частью 1 настоящей статьи, или документов, предусмотренных пунктами 2 — 4 части 3 настоящей статьи, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение трех рабочих дней со дня поступления уведомления о планируемом строительстве возвращает застройщику данное уведомление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения с указанием причин возврата. В этом случае уведомление о планируемом строительстве считается ненаправленным. Часть 1 ст. 51.1 ГрК содержит следующие требования к содержанию уведомления: 1) фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);

2) наименование и место нахождения застройщика (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц и идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случая, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

3) кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;

4) сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);

5) сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома);

6) сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ земельного участка;

7) сведения о том, что объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости; 8) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком; 9) способ направления застройщику уведомлений, предусмотренных пунктом 2 части 7 и пунктом 3 части 8 настоящей статьи.

К уведомлению о планируемом строительстве прилагаются:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости; 2) документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика, в случае, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика; 3) заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если застройщиком является иностранное юридическое лицо; 4) описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (при необходимости).

Как видим, и в действующей редакции ГрК РФ не содержится таких оснований для возврата уведомления без рассмотрения или направления уведомления о несоответствии как начало строительных работ на земельном участке.

Однако отсутствие таких оснований может не остановить уполномоченный орган от отказа, и добиваться реализации своих прав придется уже в суде, ведь законодатель явно обозначил срок, до которого можно подать уведомления о фактически начатом строительстве — до 1 марта 2019 г. Добавьте к этому также еще тот факт, что обнаружив на земельном участке строящийся без разрешительных документов объект, орган местного самоуправления инициирует иск о сносе самовольной постройки. И теперь уже застройщику необходимо будет доказывать, что его строение можно узаконить. Таким образом, второе действие, которое придется совершить — подать иск о признании права на самовольную постройку, о чем мы расскажем в одной из следующих статей.

Наши услуги
Нужна
консультация?
+7 (862) 257-77-57
Задайте вопрос!