+ 7 (862)  257 77 57

Полезная информация

07.08.2017
Бюро Прав

12 июля 2017 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации был утвержден третий обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации в 2017 году.

В данном обзоре были рассмотрены следующие темы:

— Разрешение споров, возникающих в связи с защитой права собственности и других вещных прав;

— Разрешение споров, возникающих из обязательственных правоотношений;

— Разрешение споров, возникающих в сфере оказания услуг управляющими организациями;

— Разрешение споров, возникающих в связи с реализацией права требования страхового возмещения владельцами транспортных средств;

— Разрешение споров, связанных с защитой прав и законных интересов участников торгов;

— Разрешение споров, связанных с трудовыми и пенсионными отношениями;

— Практика применения законодательства о банкротстве;

— Споры о защите прав на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации;

— Практика применения земельного законодательства;

— Практика применения законодательства о защите конкуренции;

— Практика применения законодательства о налогах и сборах;

— Практика применения положений Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях;

Кроме того, приводится обзор практики договорных органов ООН и ЕСПЧ, а также даны разъяснения по отдельным вопросам, возникающим в судебной практике.

В данной статье мы обозначим наиболее интересные на наш взгляд выводы, которые указал Верховный Суд РФ в данном Обзоре:

1. Участник долевого строительства — гражданин, который надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной — застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. Причём смена застройщика во время строительства многоквартирного дома не влияет на реализацию данного права (ст. 382, 384 ГК РФ).

В ситуации, которую рассматривал суд, участник долевого строительства обратился в суд с иском к Застройщику № 2 о признании права собственности на долю в виде квартиры в не завершенном строительством объекте — жилом доме. Истец заключил договор на долевое строительство с Застройщиком № 1, полностью оплатив всю необходимую сумму. В дальнейшем Застройщик №1 был признан банкротом и ликвидирован, а не завершенный строительством жилой дом передан другому Застройщику № 2, осуществляющему строительство указанного дома. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, рассматривая дело в кассационном порядке указала следующее:

Застройщик № 1 в предусмотренный договором срок жилое помещение участнику долевого строительства не передал по причине того, что строительство жилого дома в целом не завершено, дом в эксплуатацию не сдан, общество, осуществляющее строительство указанного выше жилого дома, ликвидировано.

Объект незавершенного строительства передан ЖСК (застройщику N 2) для завершения строительства.

На момент передачи спорный жилой дом был частично построен, то есть выполненные работы по строительству жилого дома в виде права на объект незавершенного строительства переданы ответчику.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений ст. 309, 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной — требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Как указала Судебная коллегия, обстоятельства, связанные с ликвидацией застройщика N 1, а также с тем, что застройщик N 2, осуществляющий завершение строительства спорного объекта, не является стороной заключенного с истцом договора, а истец не является членом ЖСК, правового значения при разрешении данного спора не имеют, поскольку не влияют на права истца, исполнившего в полном объеме свои обязательства по договору долевого участия в строительстве.

2. Ещё одним интересным выводом суда является то, что арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В ситуации, которую рассматривал суд, местная администрация обратилась в суд с иском к Т. о взыскании арендной платы, мотивируя свои требования тем, что между сторонами 29 июня 2012 г. заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства сроком на 5 лет. Соглашением от 27 февраля 2015 г. договор аренды расторгнут. По условиям договора арендная плата должна вноситься ежеквартально в сроки до 15 февраля — за первый квартал, до 15 мая — за второй квартал, до 15 августа — за третий квартал, до 15 ноября — за четвертый. Обязанность по внесению арендной платы по состоянию за период с 1 января 2013 г. по 27 февраля 2015 г. Т. не исполнена.

Ответчик в судебном заседании исковые требования признала в части невнесения арендной платы в период с 7 апреля 2014 г. по 27 февраля 2015 г., просила отказать в удовлетворении остальной части исковых требований.

Решением суда, оставленным без изменения апелляционным определением, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, рассматривая дело в кассационном порядке, установила основания для применения ст. 387 ГПК РФ, указав следующее.

Из анализа существующих правовых норм суд делает вывод, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Судом установлено, что после заключения 29 июня 2012 г. между местной администрацией (арендодателем) и Т. (арендатором) договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства местная администрация письмом от 11 сентября 2013 г. отказала Т. в выдаче разрешения на строительство жилого дома на указанном земельном участке.

Вступившим в законную силу решением суда от 16 октября 2013 г. данный отказ признан незаконным.

Таким образом, при рассмотрении данного дела судебные инстанции не приняли во внимание, что в результате противоправных действий местной администрации гражданин был лишен возможности в течение определенного срока использовать арендованный для индивидуального жилищного строительства земельный участок, и не решили вопрос о законности требований об освобождении ответчика от внесения истцу арендной платы за этот срок.

3. Следующим интересным выводом является то, что при расчете арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, и неустойки, начисленной на сумму долга, необходимо учитывать кадастровую стоимость спорного земельного участка, установленную вступившим в законную силу судебным актом, с даты, указанной в этом судебном акте, а не с даты внесения сведений об этой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

4. Далее мы хотим выделить следующий вывод: Предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

В ситуации, которую рассматривал суд, между органом местного самоуправления (Администрацией) (арендодателем) и организацией (арендатором) заключен договор аренды земельного участка для строительства торгово-офисного центра. После завершения строительства организация зарегистрировало право собственности на возведенный объект и обратилось в администрацию с заявлением о выкупе указанного земельного участка на основании ч. 1 ст. 36 ЗК РФ.

После заключения договора купли-продажи земельного участка администрацией и обществом и перехода права собственности к обществу последнее разделило земельный участок на два участка и на основании постановления администрации начало разработку проекта строительства супермаркета на одном из вновь образованных участков.

Решением антимонопольного органа администрация признана нарушившей ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 6 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) ввиду предоставления обществу земельного участка без проведения публичных процедур, предусмотренных законом, организация и администрация признаны нарушившими ст. 16 Закона о защите конкуренции. На основании данного решения организации и администрации выдано предписание о прекращении нарушения антимонопольного законодательства.

Общество и администрация обратились в арбитражный суд с заявлением о признании названных решения и предписания антимонопольного органа незаконными.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, заявленные требования удовлетворены. Суды исходили из того, что, на основании ст. 35, 36 ЗК РФ, общество как собственник здания имело преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и отказала в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Из системного толкования п. 3 ст. 33, п. 2 ст. 35, п. 1 ст. 36 (в редакции, действовавшей до 1 января 2015 г.) следует, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

В тех случаях, когда требуется проведение публичных процедур, подразумевающих состязательность хозяйствующих субъектов, их непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем.

В нарушение положений названных норм администрация и общество не представили в антимонопольный орган и в суд доказательства, подтверждающие соответствие спорного земельного участка размерам, необходимым для использования здания, нарушив тем самым требования ст. 15 и 16 Закона о защите конкуренции.

5. И, наконец, последним пунктом данного обзора, на который нам хотелось бы обратить внимание в данной статье, является то, что при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется.

В ситуации, которую рассматривал суд, гражданка С. обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения уполномоченного органа об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, ссылаясь на то, что на основании свидетельства о праве на наследство по закону является наследником Ч., которому на праве собственности принадлежало недвижимое имущество (нежилое здание). При жизни наследодателя это имущество приобретено им на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи.

Принимая решение об отказе в государственной регистрации права С. на указанное недвижимое имущество, уполномоченный орган исходил из того, что в документах архивного фонда договор купли-продажи, на основании которого было зарегистрировано право собственности наследодателя на указанное нежилое здание, не обнаружен.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении административного искового заявления отказано. При этом суды исходили из того, что оспариваемое решение является законным, поскольку у государственного регистратора возникли сомнения в наличии оснований для государственной регистрации права собственности С. на названное нежилое здание.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации указанные судебные акты отменила, приняла новое решение о частичном удовлетворении административного искового заявления, указав следующее.

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования (абзац второй п. 2 ст. 218 и п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

В п. 1 ст. 1110 ГК РФ закреплено, что при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил названного Кодекса не следует иное.

В силу п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (п. 1 ст. 1153 ГК РФ).

Таким образом, если наследодателю (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику с момента открытия наследства.

Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшего на момент принятия оспариваемого решения) одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним является свидетельство о праве на наследство. Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных данным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Вступившим в силу с 1 января 2017 г. Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является в том числе свидетельство о праве на наследство (п. 4 ч. 2 ст. 14).

При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется (ч. 2 ст. 59 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Таким образом, приведенными правовыми нормами не предусмотрено право государственного регистратора проверять обоснованность выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство, а также ставить под сомнение возникающие в порядке наследования права, подтвержденные таким свидетельством.

С. в уполномоченный орган были представлены свидетельство о праве на наследство по закону, кадастровый паспорт здания, договор купли-продажи и другие документы.

Право собственности наследодателя на указанный объект недвижимости ранее было зарегистрировано в установленном порядке и никем не оспорено.

При таких обстоятельствах правовые основания для принятия оспариваемого решения отсутствовали. Таким образом, мы рассмотрели наиболее интересные на наш взгляд выводы из третьего обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации в 2017 году. Мы следим за всеми серьезными изменениями в законодательстве, что позволяет нам быстро ориентироваться в решении обширного спектра задач и грамотно помогать нашим клиентам.

 
comments powered by HyperComments
Наши услуги
Нужна
консультация?
+7 (862) 257-77-57
Задайте вопрос!