+ 7 (862)  257 77 57

Полезная информация

08.07.2017
Тимофей Галуцких

В одной из наших предыдущих статей был рассмотрен вопрос о различиях в правовом статусе квартир и апартаментов. Сегодня мы хотели бы рассмотреть особенности таких объектов недвижимости как помещений в индивидуальных жилых домах.

Мы уже указывали, что строительство большей части объектов недвижимости осуществляется только при наличии соответствующего разрешения, выдаваемого органами местного самоуправления (и в некоторых случаях — иными органами). Применительно к строительству ИЖС Градостроительным кодексом РФ предусмотрен упрощенный порядок получения разрешительной документации — сокращен перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство, нет требования о получении разрешения на ввод индивидуального жилого дома в эксплуатацию.

Предоставив гражданам возможность строить дома в упрощенном порядке, законодатель тем самым открыл возможность для использования этой лазейки в целях упрощения процедуры строительства и иных объектов.

Например, самым распространенным способом использования этого механизма является строительство многоквартирных домов под видом ИЖС. Делается это как для того, чтобы упростить процедуру получения разрешений на строительство, так и для того, чтобы строить дома в тех зонах, в которых возведение многоквартирных домов не допускается. При этом построив индивидуальный жилой дом, застройщик в дальнейшем проводил процедуру раздела дома на жилые помещения и продавал их под видом квартир.

Упрощая процедуру строительства, такой застройщик автоматически усложняет дальнейшую эксплуатацию такого объекта людям, приобретающим такое жилье.

В чем же подвох?

Во-первых, строительство индивидуального жилого дома не подпадает под действие Закона о долевом участии в строительстве № 214-ФЗ, что лишает участников строительства всех прав и гарантий, предоставляемых данным законом (например — страхование ответственности застройщика, установленная законом ответственность застройщика за нарушение сроков сдачи объекта и пр.).

Во-вторых, в силу особенностей правового статуса индивидуального жилого дома, в настоящее время приобретение права собственности на него возможно только в виде общей долевой или общей совместной собственности. Закон «О государственной регистрации недвижимости» № 214-ФЗ прямо запрещает осуществление кадастрового учета и регистрацию прав на помещения в составе объекта индивидуального жилищного строительства. То есть теперь схема с разделом на помещения не работает. Это в очередной раз подтвердило Минэкономразвития в своем письме от 7 апреля 2017 г. N ОГ-Д23-3939.

В-третьих, помимо того, что теперь законным образом стать собственником помещения в индивидуальном жилом доме невозможно, те граждане, которые все-таки приобрели право собственности на такие объекты, должны иметь ввиду, что «помещения», образованные в составе индивидуального жилого дома, не дают возможности собственнику осуществить регистрацию по месту жительства (прописку), поскольку не относятся к жилым помещениям, предусмотренным Жилищным кодексом РФ (а таковых у нас 3 вида: квартира, жилой дом, комната).

Если же раздел индивидуального жилого дома произведен не был, то все участники такого «упрощенного» строительства приобретают статус участников долевой собственности, со всеми вытекающим последствиями (в частности — любые вопросы, касающиеся судьбы дома, будь то заключение договора на поставку электроэнергии, или вопросы все той же прописки должны решаться по общему согласию всех собственников).

Подобные ограничения существенно влияют на ликвидность приобретаемого имущества, поскольку ограничивают права собственника свободно распоряжаться своей недвижимостью. При этом нередко при покупке квартир на такие особенности не обращают внимания, а о проблемах узнают только попытавшись зарегистрироваться во вновь приобретенной «квартире».

Для того, чтобы избежать подобных проблем мы рекомендуем проводить проверку недвижимости перед ее покупкой, чтобы была возможность вести аргументированный диалог о цене объекта.

С другой стороны, необходимость раздела имеющегося в собственности индивидуального жилого дома может быть обусловлена и насущной необходимостью, когда совместное использование дома невозможно по объективным причинам. В таких случаях необходимо будет обеспечивать раздел дома на два самостоятельных объекта, не зависящих друг от друга.

То есть в данном случае речь будет идти не о разделе дома на помещения, а о разделе дома на два жилых дома. В каких случаях такой раздел возможен и какие процедуры необходимо для этого пройти Вы всегда можете узнать у наших специалистов, записавшись на бесплатную консультацию.

comments powered by HyperComments
Наши услуги
Нужна
консультация?
+7 (862) 257-77-57
Задайте вопрос!