+ 7 (862)  257 77 57

Полезная информация

22.09.2018
Бюро Прав

В настоящее время на рынке недвижимости аферы с земельными участками и домами происходят довольно часто, столкнуться с мошенником может каждый человек, поэтому толкование норм закона, который защищает добросовестного покупателя, может оказаться полезным многим гражданам.

В данной статье мы хотим обратить внимание на случай, когда покупатель приобрел «сомнительный» участок. При этом Верховный суд РФ разъяснил, как может защитить свои права покупатель такого участка.

Данная позиция Верховного суда РФ высказана в Определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 13.02.2018 № 33-КГ17-24.

Городской прокурор, действуя в интересах местной администрации, обратился в суд с иском к гражданину, в котором требовал изъятия земельного участка из чужого незаконного владения, возврата его администрации, признании построенного на земельном участке дома самовольной постройкой, подлежащей сносу.

Немного истории. В 1992 году земля была предоставлена некоему гражданину на основании решения местной администрации, и он оформил право собственности на нее. В 2009 г. в соответствии с договором купли-продажи земельный участок перешел ко второму собственнику, а в 2012 году — к третьему. Третий покупатель, который стал последним владельцем земельного участка, и получил прокурорский иск. Как впоследствии выяснилось, махинацию с земельным участком, провернул второй собственник, а потом решил избавиться от этого земельного надела.

Как оказалось, через несколько лет после последней продажи земельного участка в отношении продавца было возбуждено уголовное дело по статье «мошенничество с использованием своего служебного положения, в крупном размере». Выяснилось, что второй владелец земельного участка на протяжении ряда лет занимал должности в органах местного самоуправления, связанные с земельными отношениями. Когда в отношении него было заведено уголовное дело, был наложен арест на некоторые участки, к которым он имел отношение. Впоследствии уголовное дело против бывшего чиновника было прекращено, арест с земельных участков был снят, и он поспешил избавиться от спорного земельного участка, продав его.

Суд первой инстанции рассмотрел дело и отказал прокурору в удовлетворении исковых требований. Районный суд решил, что дом, который построил добросовестный приобретатель земельного участка, не является самовольной постройкой. Суд указал, что местной администрацией принимались действия, направленные на легализацию права собственности за ответчиком (продление разрешений на производство работ, присвоение почтового адреса, согласование границ земельного участка при проведении межевания и т.д.). А также районным судом было отмечено, что никаких решений по мошенничеству продавца в итоге так и не было принято.

Однако областной суд с выводами суда первой инстанции не согласился. Он отменил решение районного суда и встал на сторону прокурора. При этом областной суд указал, что поскольку жилой дом был взведен ответчиком на земельном участке, «похищенном у администрации», то он является самовольной постройкой и подлежит сносу. А тот факт, что в отношении бывшего чиновника отсутствует приговор суда, ничего не значит. Областной суд отметил, что отсутствие приговора не является основанием для освобождения от гражданско-правовой ответственности за вред, причиненный в результате преступления.

И вынужден был добросовестный приобретатель земельного участка обратиться за помощью в Верховный суд, который должным образом изучил все обстоятельства дела, и не согласился с позицией областного суда. Вот как пересмотрел спор Верховный суд.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. (п.1 ст.302 ГК РФ).

Абзацем первым п.39 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что согласно п.1 ст.302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Таким образом, одним из юридически значимых обстоятельств, которые необходимо доказывать при обращении в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения является установление факта, как имущество выбыло из владения собственника — по воле или помимо его воли.

В рассматриваемой нами ситуации суды вообще не устанавливали волю местной администрации по отношению к спорному земельному участку. Суды ограничились констатацией факта, что уголовное дело по земле было прекращено.

Суды вообще не дали оценки тому обстоятельству, что на протяжении более шести лет местной администрацией не предпринималось никаких действий, чтобы восстановить свои права на спорный земельный участок. Напротив, администрацией неоднократно совершались действия, свидетельствующие о признании законным права собственности ответчика на спорный земельный участок. Чиновники этому собственнику выдали разрешение на строительство дома, продляли его своим постановлением, согласовывали границы участка, а потом продали соседний участок.

Как указал Верховный суд РФ, воля администрации фактически была выражена при изготовлении и выдаче указанных документов и при регистрации перехода права собственности.

По мнению Верховного суда РФ, поскольку ответчик является добросовестным приобретателем, а волю администрации суд не устанавливал, то у суда не было никаких правовых оснований для удовлетворения заявления прокурора.

Верховный суд РФ отметил, что спорный земельный участок неоднократно проходил процедуру государственной регистрации смены собственника, и ответчик является последним собственником в результате того, что регистрирующие органы не исполнили своих обязанностей при проверке законности совершенных сделок.

Кроме того, апелляционной инстанцией не были установлены признаки, позволяющие считать жилой дом, возведенный на спорном земельном участке, самовольной постройкой.

Верховный суд направил дело на новое рассмотрение с учетом своих рекомендаций.

Таким образом, Верховный суд РФ делает вывод, что при рассмотрении споров об изъятии имущества из чужого незаконного владения юридически значимым доказательством является установление факта, как имущество выбыло из владения собственника – по его воли или помимо его воли.

Если у Вас сложилась аналогичная ситуация, Вы всегда можете обратиться в ООО «Юридическое бюро «Прав!», где Вам окажут квалифицированную помощь в защите ваших прав и законных интересов.

Наши услуги
Нужна
консультация?
+7 (862) 257-77-57
Задайте вопрос!