+ 7 (862)  257 77 57

Полезная информация

30.07.2018
Бюро Прав

1 июля 2018 г. вступили в силу изменения в Федеральный закон №2014-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Существенные изменения ожидают тех застройщиков, которые находятся на стадии получения разрешения на строительство. Тех же застройщиков, которые уже ведут строительство жилья, принятые изменения сильно не затронут.

С принятием новых поправок застройщики должны выбрать способ работы с участниками долевого строительства — через счета эскроу или через так называемое «проектное финансирование».

Указанный выбор разрешен только на ближайший год, строительство любого проекта, в котором первый ДДУ будет подан в Росреестр на регистрацию по истечении года, будет осуществляться только через счета эскроу.

Проектное финансирование предусматривает строгий контроль банка за использованием денежных средств с расчетного счета застройщика. В соответствии с внесенными поправками тратить денежные средства разрешается только на строительство, а их перевод разрешается только после проверки соответствующих документов-оснований – договоров и актов сдачи-приемки выполненных работ, товарно-транспортных накладных, счетов, счетов-фактур, иных документов, подтверждающих исполнение получателем средств своих обязательств по договору.

Банк обязан отказать в проведении операции по счету, в случае если предлагаемый застройщиком платеж не подтвержден соответствующими актами, товарно-транспортными накладными, иными документами или иным образом нарушает предписания.

Таким образом, при использовании денежных средств дольщиков на законодательном уровне введена система оплаты работ «по факту», предоплатная система расчетов исключена.

Кроме того, застройщик, техзаказчик и генподрядчик обязаны открывать счета для расчетов по строительству жилья в одном банке. Если застройщик имеет несколько разрешений на строительство, он должен открыть отдельный расчетный счет для каждого разрешения. В случае если застройщик переходит в другой банк, то вместе с ним в новый банк должны  перевести все свои денежные средства и генподрядчик с техзаказчиком.

Следует учесть, что обналичивание денежных средств застройщиком допускается только для выдачи заработной платы строителям.

Значительно легче работать придется застройщикам, которые предпочтут работать через счета эскроу. Счет эскроу – это специальный счет, который открывается в банке и на котором замораживаются денежные средства дольщика на период осуществления строительства дома. Указанные деньги передаются застройщику только тогда, когда он выполнит все свои обязательства перед дольщиком.

Дольщик заключает стандартный договор участия в долевом строительстве (далее –ДДУ) с застройщиком, в котором предусматривает условие о счете эскроу. Далее он регистрирует договор в Росреестре и вносит в банк сумму равную цене ДДУ. При этом застройщик не получает из этих денег ничего, так как эта сумму полностью депонируются, иными словами деньги до конца строительства «замораживаются», при этом застройщик осуществляет строительство за счет своих или заемных денежных средств.

После успешного окончания строительства дома, застройщик забирает себе все деньги, хранящиеся на счете эскроу. При этом следует иметь ввиду, что построенный дом сначала должен получить разрешение на ввод в эксплуатацию, а самый первый дольщик зарегистрировать право собственности на принадлежащий ему объект в Ростреестре.

В случае если застройщик признан банкротом, дольщик имеет полное право расторгнуть ДДУ и забрать обратно свои деньги. Если дольщик расторгает ДДУ, к примеру из-за незавершения строительства в срок, предусмотренный договором, он также вправе забрать свои денежные средства.

А в случае банкротства банка дольщик и застройщик переходят в другой банк, так как эскроу-счета подлежат страхованию в системе страхования вкладов на сумму в размере до 10 млн рублей.

Таким образом, новые правила долевого строительства будут применяться к тем застройщикам, кто получит разрешение на строительство после 1 июля 2018 г. Для тех застройщиков, кто уже начал привлечение денежных средств дольщиков до этой даты законом предусмотрен 2хмесячный срок для открытия отдельного расчетного счета в банке по каждому разрешению на строительство. Даже с 1 июля 2019 г. счета эскроу будут обязательными  лишь для тех проектов, где до этой даты ни один ДДУ не прошел государственной регистрации в Росреестре.

Кроме того, изменения коснулись следующего:

  1. Руководители и бенефициары застройщика теперь несут солидарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по их вине дольщикам-гражданам. Это означает, что за убытками можно обращаться к этим лицам сразу и напрямую, не дожидаясь банкротства, не устанавливая недостаточность собственных средств застройщика;
  2. Теперь застройщикам необязательно иметь свои собственный сайты. Всю информацию о строительстве жилья застройщики должны указывать в единой информационной системе жилищного строительства на сайте https://наш.дом.рф. Данная норма вступит в действие с октября 2018 г. В частности, теперь застройщик должен публиковать расчет размера собственных средств и нормативов финансовой устойчивости (ежеквартальный), а также градостроительный план и схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
  3. Теперь запрещается покупать жилье по ДДУ за наличные денежные средства;
  4. Теперь запрещается выпускать частные жилищные сертификаты.
  5. Теперь допускается строительство жилья в пределах сразу нескольких разрешений на строительство, а не по одному разрешению как было ранее.

Если у Вас возникли проблемы при долевом строительстве жилья, Вы всегда можете обратиться в ООО «Юридическое бюро «Прав!», где Вам окажут квалифицированную помощь в защите ваших прав и законных интересов.

Наши услуги
Нужна
консультация?
+7 (862) 257-77-57
Задайте вопрос!