+ 7 (862)  257 77 57

Полезная информация

27.08.2017
Бюро Прав

Появление Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — № 218-ФЗ), внесение изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — № 214-ФЗ), который опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru 30.07.2017, в тот же день начавший действовать, в совокупности внес значительные перемены, которые главным образом заинтересуют застройщиков.

Новый закон существенным образом изменил требования к застройщикам. Так, например, привлекать деньги граждан и юридических лиц для долевого строительства застройщики смогут только после уплаты отчислений в Фонд. Часть 4 статьи 3 № 214-ФЗ прямо указывает, что застройщик вправе привлекать в соответствии с данным Федеральным законом денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, при условии исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд, формируемый за счет указанных отчислений (взносов) и имущества, приобретенного за счет инвестирования указанных денежных средств, до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, в порядке, установленном № 214-ФЗ.

Данные новшества заработают после того, как будет зарегистрирована специальная компания — новый фонд защиты прав дольщиков. На его номинальный счет и будут перечисляться взносы. При этом начать платить их застройщики должны будут не менее чем за 3 рабочих дня до подачи документов на регистрацию договора с участником строительства объекта. (ч. 3 ст. 10 № 218-ФЗ)

Стоит также отметить, что размер взносов составляет 1,2% от цены каждого договора участия в долевом строительстве (ДДУ), по которому будет передаваться жилье (ч. 1. ст. 10  № 218-ФЗ). Ранее размер обязательных отчислений составлял 1% от планируемой стоимости объекта строительства и должен был уплачиваться единовременно.

Ожидать появления фонда — сборщика отчислений следует не позднее 27 октября 2017 г. (т. е. не позднее девяноста дней со дня вступления в силу № 218-ФЗ). Он заменит прежнюю аналогичную организацию. Согласно ст. 2 № 218-ФЗ, публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» создается Российской Федерацией путем преобразования некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства».

Кроме того, важным является и то, что если в орган регистрации прав поступили сведения от публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» о неуплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в порядке, предусмотренном ФЗ № 218, по представленному на государственную регистрацию договору участия в долевом строительстве или органом регистрации прав не получен ответ от указанной компании на соответствующий запрос, то это стало являться одним из оснований для приостановки осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Однако для застройщика появились и положительные изменения: теперь у него нет необходимости страховать свою гражданскую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

Отменено требование о минимальном размере уставного капитала застройщика, наличие которого позволяло начать привлекать средства для строительства. Имущественный ценз теперь будет обеспечиваться требованием о наличии у застройщика собственных средств в размере не менее 10 % от планируемой стоимости строительства (ч. 2 ст. 3 № 214-ФЗ)

В целях осуществления деятельности, предусмотренной № 214-ФЗ, застройщик, технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, обязаны открыть банковский счет в одном уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов. Причём застройщик вправе иметь только один расчетный счет (ч. 2.3. ст. 3 № 214-ФЗ). Операции по списанию средств с банковского счета застройщика будут осуществляться уполномоченным банком, при этом банки должны будут контролировать соответствие назначения и размера платежа, указанного в распоряжении, содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения (ст. 18.2. № 214-ФЗ).

Следует также отметить, что расширен перечень целей, на которые могут использоваться денежные средства с расчетного счета застройщика. (ст. 18 № 214-ФЗ). Так, например, этот перечень пополнился такими целями как: оплата услуг уполномоченного банка по совершению операций с денежными средствами, находящимися на расчетном счете застройщика; уплата обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд; оплата труда при условии одновременной уплаты соответствующих налогов, страховых взносов в Пенсионный фонд РФ, Фонд социального страхования РФ, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования; оплата услуг коммерческой организации, осуществляющей функции единоличного исполнительного органа застройщика; денежные выплаты, связанные с предоставлением работникам гарантий и компенсаций, предусмотренных Трудовым кодексом РФ и пр.

Также введен лимит на оплату услуг уполномоченного банка по совершению операций с денежными средствами, находящимися на расчетном счете застройщика; на расходы на оплату труда при условии одновременной уплаты соответствующих налогов, страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования; на оплату услуг коммерческой организации, осуществляющей функции единоличного исполнительного органа застройщика; на денежные выплаты, связанные с предоставлением работникам гарантий и компенсаций, предусмотренных Трудовым кодексом Российской Федерации; на оплату иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники. Расходы на данные цели не могут составлять более чем 10% от проектной стоимости строительства. (ч. 2 ст. 18 № 214-ФЗ).

Частью 1.1. ст. 3 № 214-ФЗ стало закрепляться, что Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство. Застройщик теперь не вправе одновременно осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство.

Помимо этого, ч. 2 ст. 3 № 214-ФЗ введены дополнительные требования к застройщику, который   имеет право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве.

Так, например, у застройщика должны отсутствовать обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство; имущество, принадлежащее застройщику, не должно использоваться для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство; у застройщика должны присутствовать на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ денежные средства в размере не менее 10 % от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке; также застройщиком не должен быть осуществлён выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций; обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство, на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ не должен превышать 1% от проектной стоимости строительства; у застройщика должны отсутствовать обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц; у застройщика должно иметься выданное до заключения договора с первым участником долевого строительства в соответствии с частью 2.1. статьи 19 № 214-ФЗ заключение о соответствии застройщика и проектная декларация, соответствующая требованиям закона.

Очень важным является то, что, согласно ч. 3 ст. 25 № 218-ФЗ, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года, положения частей 1 — 2.6 статьи 3 (в их числе вышеуказанные требования к застройщику), статьи 18 (указанный выше перечень целей, на которые могут использоваться денежные средства с расчетного счета застройщика) № 214-ФЗ применяются без учета внесенных изменений.

В одной из наших следующих статей мы раскроем некоторые другие важные и  интересные  особенности, связанные с выходом № 218-ФЗ и внесенными изменениями в № 214-ФЗ.

В данной статье мы указали основные изменения, с которыми предстоит столкнуться застройщикам в ближайшее время. Специалисты нашей организации с огромным желанием  могут оказать квалифицированную консультацию по любым вопросам, касающихся долевого строительства, а также взять на себя сопровождение всех юридических процедур, которые непременно возникнут, начиная с подготовки осуществления процесса строительства.

comments powered by HyperComments
Наши услуги
Нужна
консультация?
+7 (862) 257-77-57
Задайте вопрос!