+ 7 (862)  257 77 57

Полезная информация

01.03.2018
Бюро Прав

Как известно использование, содержание, ремонт общего имущества многоквартирных домов и другие связанные с этим вопросы, решаются самими собственниками жилья в таких домах. Согласно статье 44 Жилищного кодекса РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в доме.

Многие из нас, являясь собственниками квартир, хотя бы раз участвовали в общем собрании жильцов своего дома. Но мало кто был инициатором проведения таких собраний.

Собственники помещений в многоквартирном доме ежегодно проводят годовое общее собрание, а также внеочередные собрания. Общее собрание может быть созвано по инициативе любого собственника квартиры.

Так, собственнику может понадобится получить согласие других жильцов, например, если он собрался производить переустройство своей квартиры, либо перевод жилого помещения в нежилое, при котором работы проводятся на капитальных элементах здания, касаться мест общего пользования, затрагивают фасад здания и т.п. Собственник также может выйти на собрание с любой инициативой, касающейся управления домом, использования общего имущества, земельного участка, благоустройства, установки видеонаблюдения в доме и т.д.

Для того, чтобы провести общее собрание его инициатору необходимо определить круг вопросов повестки дня, с которыми он хочет выйти на обсуждение общего собрания. Определиться с формой (очная, заочная, очно-заочная), датой, местом проведения собрания, местом сбора голосов (при заочном голосовании), местом, где можно ознакомиться с документами по собранию, и на основании этих данных сформировать в письменной форме соответствующее уведомление для других собственников о предстоящем собрании.

Далее необходимо уведомить всех собственников в доме о собрании. Законом установлен срок уведомления — не позже чем за 10 дней до даты собрания. Если ранее на собраниях собственников решение о порядке уведомления не принималось, то каждому собственнику направляется заказное письмо, либо сообщение вручается лично под подпись.

Здесь очень важно правильно составить уведомление, решения, или т.н. бюллетени (для заочного голосования) и своевременно вручить такие уведомления собственникам. На данном этапе возникает одна из основных сложностей в процессе подготовки и проведения общего собрания собственников многоквартирного дома: необходимо получить сведения обо всех собственниках помещений в таком доме. Данные сведения инициатор собрания может запросить в Росреестре, заказав выписки из Единого государственного реестр прав на недвижимость (ЕГРН) на каждую квартиру в своем доме, однако стоимость таких выписок на 30, 50, 70 и более квартир составит существенную сумму. Иного пути получения таких сведений на практике чаще всего нет.

Законом предусмотрено (п. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ), что управляющая организация (правление товарищества собственников жилья, жилищные или жилищно-строительные кооперативы, иные специализированные потребительские кооперативы) обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения о собственниках помещений и о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество. Перечисленные организации обязаны предоставить такой реестр по письменному требованию инициатора собрания. Однако фактически такой реестр получить не всегда удается, а если управляющая компания и предоставляет такой список собственников, зачастую сведения в нем не актуальны или содержатся не в полном объеме. И те собственники, которые не будут включены в данные реестр и не примут участие в общем собрании, смогут в последующем обжаловать и отменить решение, принятое на собрании.

По итогам собрания, проведенного в любой форме (очной, заочной, очно-заочной) составляется протокол. Требования к оформлению протокола собрания установлены законодательно. В протоколе фиксируются сведения о лицах, принявших участие в голосовании, наличие/отсутствие кворума собрания, итоги подсчета голосов, все решения принятые или не принятые общим собранием по вопросам повестки дня.

На данном этапе важным моментом является правильность составления протокола и корректный подсчет голосов.

Человеку, не имеющему опыта в данном вопросе сделать это достаточно сложно.

Так, например, для того чтобы собрание в любой форме (очной, заочной, очно-заочной) состоялось необходимо, чтобы в нем приняли участие (проголосовали) собственники, обладающие более чем 50% голосов (считаются пропорционально их доле в праве на общедолевое имущество) от общего числа голосов всех собственников в доме.

Решения по вопросам общего собрания принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании, однако есть исключения, когда решения должны приниматься не менее чем 50 % либо 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В совокупности у всех собственников в доме 100% голосов. Доля в праве на общедолевое имущество в свою очередь пропорциональна площади помещения, принадлежащего собственнику. То есть голос собственника зависит от площади его помещения (квартиры). Таким образом, ошибка в наличии кворума и подсчете голосов может привести к неправильному решению, которое будет отражено в протоколе.

В случае выявления нарушений по инициативе заинтересованных собственников, органов государственного жилищного контроля, прокуратуры решение такого собрания может быть признано недействительным в судебном порядке.

В таком случае затраченные инициатором время, силы и средства при организации собрания будут потрачены в пустую. Всю процедуру придется начинать с самого начала. Избежать этого можно, если соблюдены все требования к процедуре организации и проведения общего собрания, установленные ст. 44-48 Жилищного кодекса РФ, а также требования к оформлению документов собрания, в том числе протокола.

ООО «Юридическое Бюро «Прав!» имеет опыт в организации собраний собственников многоквартирных домов, обладает доступом к необходимым ресурсам, которые помогут сэкономить время и избежать ошибок при их проведении.

comments powered by HyperComments
Наши услуги
Нужна
консультация?
+7 (862) 257-77-57
Задайте вопрос!