+ 7 (862)  257 77 57

Полезная информация

24.08.2015
Бюро Прав!
 Каждый желает обустроить свое жилье так, чтобы было комфортно, уютно, просторно. Зачастую типовые планировки в квартирах просто не позволяют реализовать эти цели. Тогда квартира подвергается перепланировке или переустройству.

Определимся с понятиями: что такое перепланировка

  Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Согласование перепланировки требуется в случаях:
  • переноса и разборок межкомнатных перегородок,
  • переноса и устройства дверных проемов,
  • разукрупнения или укрупнения многокомнатных квартир,
  • устройства дополнительных кухонь и санузлов,
  • расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений.
Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ). Согласование переоборудования жилых помещений требуется в следующих случаях:
  • установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов,
  • перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов,
  • устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат,
  • прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин и других сантехнических и бытовых приборов.

 Порядок осуществления перепланировки (переустройства)

Важно помнить, что по закону до начала производства работ по перепланировке (переустройству) жилого помещения необходимо получить согласование на их выполнение в местной администрации, а по завершении – сдать их приемочной комиссии и отразить произведенные изменения в технической документации жилого помещения. Процедура получения согласования довольно трудоемкая и отнимает немало времени, поскольку требует сбора большого количества документов и подписей должностных лиц. Список необходимых документов установлен Жилищным кодексом и включает в себя правоустанавливающие документы на перепланируемое (переустраиваемое) жилое помещение, технический паспорт жилого помещения, согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя. Также может потребоваться заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. Однако основным документом, необходимым для получения согласования местной администрации, является проект переустройства (перепланировки) жилого помещения, который должен быть подготовлен и оформлен специализированной организацией в установленном порядке. Для получения согласования администрации на перепланировку (переустройство) необходимо обратиться с заявлением и приложением собранных документов в соответствующий МФЦ по месту нахождения жилого помещения. По истечении 45 дней администрация должна принять решение о согласовании перепланировки (переустройства) либо отказать в согласовании, если был представлен не полный пакет документов либо подготовленный проект перепланировки (переустройства) не соответствует требованиям действующего законодательства. Конечно, отказ в согласовании перепланировки можно оспорить в суде, но как показывает практика, лучше более ответственно и заблаговременно подойти к вопросу сбора документов, сэкономить время и нервы и обратиться к специалистам, которые сделают это за вас.

Самовольная перепланировка

Однако бывает так, что работы по перепланировке (переустройству) жилого помещения уже выполнены, а согласование на их проведение не получено, в этом случае необходимо согласовать самовольно выполненную перепланировку.   Для чего необходимо узаконивание самовольной перепланировки   Если Вы – наниматель жилого помещения, то с самовольной перепланировкой Вы не сможете:
  • заключить или изменить договор социального найма,
  • приватизировать жилое помещение.
  Если Вы – собственник жилого помещения, то при наличии самовольной перепланировки (переустройства):
  • Вы не сможете заложить жилое помещение, например, банку для получения кредита,
  • Вы не сможете продать жилое помещение покупателю с привлечением ипотечного кредитования,
  • стоимость жилого помещения при его продаже существенно снижается, так как все риски, связанные с самовольной перепланировкой, переходят на нового собственника.
  Кроме того, и собственник жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, и наниматель такого жилого помещения обязаны привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок, при этом даже уплата административного штрафа, который кстати является обязательным при самовольной перепланировке, не освобождает от необходимости выполнения этой обязанности. И самое главное — если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, то в отношении собственников оно подлежит продаже с публичных торгов на основании решения суда, а в отношении нанимателей – освобождению без предоставления иного жилья ввиду расторжения договора социального найма и выселения нанимателя и членов его семьи в судебном порядке.  

Порядок узаконивания самовольной перепланировки

Процедура узаконивания самовольной перепланировки может отличаться от региона к региону, в целом же она практически аналогична процедуре получения согласования на выполнение работ по перепланировке (переустройству) жилого помещения. За единственным, но очень серьезным исключением — в случае отказа в согласовании такой перепланировки вероятность обращения администрации в суд с заявлением о продаже самовольно перепланированного жилого помещения с торгов либо о выселении нанимателя и членов его семьи из такого жилого помещения становится уже практически свершившимся фактом. И случаев таких в судебной практике предостаточно. Поэтому при согласовании самовольно выполненной перепланировки жилого помещения особенно важно подготовить правильный пакет документов. Сделать это также можно и самостоятельно, но только своевременное обращение к нашим специалистам гарантированно избавит Вас от возможных последствий, связанных с самовольным выполнением работ по перепланировке или переустройству жилого помещения.

Перепланировка нежилого помещения и нежилого здания

В настоящее время понятия «перепланировка» и «переустройство» и связанные с ними процедуры (получение согласования местной администрации до производства работ, по окончании производства работ приемка приемочной комиссией и т.д.) отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и поэтому применяются лишь к тем нежилым помещениям, которые расположены в жилых домах или многоквартирных домах. В этом случае процедура перепланировки (переустройства) нежилого помещения ничем не отличается от процедуры перепланировки (переустройства) жилых помещений. «Перепланировка» или реконструкция нежилого здания? В отношении нежилых зданий действующее законодательство не устанавливает обязательной процедуры согласования органом местного самоуправлениям производства работ по «перепланировке» помещений, так как такого понятия в отношении нежилых зданий попросту не существует (в связи с чем далее понятие «перепланировка» носит условный, обывательский, характер и указывается исключительно в кавычках). Между тем, в отношении нежилых зданий могут проводиться работы по реконструкции, понятие которой установлено Градостроительным кодексом РФ. Так, под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Для осуществления реконструкции требуется получение разрешения на строительство в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ. Соответственно и внесение изменений в правоустанавливающие документы нежилого здания и (или) помещений в нем, а также в сведения государственного кадастра недвижимости осуществляется в этом случае исключительно на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Выполненные без получения разрешения на строительство работы по реконструкции нежилого здания могут быть узаконены исключительно в судебном порядке и только в том случае, если они полностью соответствуют строительным нормам и правилам, а до их производства лицо предпринимало попытки к получения необходимого разрешения. В противном случае, нежилое здание подлежит сносу на основании соответствующего решения суда. Учитывая это, а также длительность судебных процедур и отсутствие гарантированности исхода судебного дела, предостерегаем от выполнения работ по реконструкции нежилых зданий без получения разрешения на строительство в установленном порядке. Если не реконструкция, то как? В случае же, если предполагаемые к выполнению или уже выполненные работы не изменяют параметров нежилого здания, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема) и не затрагивают несущие строительные конструкции нежилого здания, то в этом случае получение разрешения на строительство не требуется. «Узаконивание» результата произведенных работ в таком случае осуществляется в порядке государственного кадастрового учета изменений и (или) постановки на учет помещений в нежилых зданиях (сооружениях) в связи с их «перепланировкой» в соответствии с техническим планом, подготовленным на основании декларации об объекте недвижимости в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 13 декабря 2010 года №628. При этом при подготовке технического плана нежилого помещения при наличии отклонения суммарной площади образованных в результате «перепланировки» нежилых помещений от площади исходного нежилого помещения кадастровый инженер в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана приводит необходимые расчеты и обоснование возникновения такого отклонения.  
comments powered by HyperComments
Наши услуги
Нужна
консультация?
+7 (862) 257-77-57
Задайте вопрос!