+ 7 (862)  257 77 57

Полезная информация

23.10.2017
Бюро Прав

В настоящее время все больше строительных организаций, которые являются арендаторами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и при этом на которых расположены объекты незавершенного строительства, обращаются за защитой своих прав в суды, поскольку арендодатель – государство или местные органы власти — существенно нарушает их права и законные интересы. При этом Верховный суд РФ встает на сторону таких арендаторов.

В данной статье мы хотим обратить внимание на несколько таких случаев.

Первый пример касается ситуации, когда законом прямо предусмотрено право арендатора при наличии у него объекта незавершенного строительства на однократное заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства. При этом отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора аренды.

Данная позиция Верховного суда РФ высказана в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016.

25.03.2014 года администрация города заключила с обществом договор аренды, по которому обществу во владение и пользование предоставлялся земельный участок с правом осуществления строительства недвижимого объекта. Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке. На указанном земельном участке обществом в соответствии с разрешением на строительство построен объект незавершенного строительства. За пару месяцев до окончания срока действия договора аренды общество обратилось в администрацию с заявлением о заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов, чтобы закончить строительство.

Администрация города отказала обществу в заключении договора аренды на новый срок, указав при этом, что испрашиваемый земельный участок может быть предоставлен в аренду обществу без проведения торгов только после того, как оно предоставит документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности общества на объект незавершенного строительства.

Общество посчитало, что муниципальные власти незаконно бездействуют, отказывая ему в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка, и обратилось в арбитражный суд с соответствующими исковыми требованиями.

Арбитражные суды первой и кассационной инстанций отказали обществу в удовлетворении исковых требований.

Однако Верховный суд РФ, оставил в силе постановление арбитражного суда апелляционной инстанции о частичном удовлетворении заявленных исковых требований, ссылаясь на п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», указав на наличие у общества права на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно, чтобы завершить строительство.

Таким образом, Верховный суд подчеркнул, что отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора аренды земельного участка при наличии документов, удостоверяющих права на здание, сооружение.

Второй пример относится к ситуации, когда арендатор в соответствии с действующим законодательством построил объект незавершенного строительства. В случае расторжения договора аренды арендодатель не вправе требовать от арендатора освобождения земельного участка от такого объекта.

Указанная позиция Верховного суда РФ отмечена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773 по делу № А75-236/2016

Администрация города заключила договор аренды со строительной организацией, предоставив ей земельный участок под строительство здания детского сада. На данном земельном участке строительной компанией в соответствии с полученным разрешением на строительство было осуществлено строительство здания детского сада до уровня первого этажа. При этом право собственности на объект незавершенного строительства – здание детского сада — строительная организация не зарегистрировала.

Впоследствии администрацией города договор аренды земельного участка был расторгнут, поскольку истек срок его действия, а также у строительной компании образовалась перед администрацией задолженность по арендной плате. В связи с указанным администрация города обратилась в арбитражный суд с иском к строительной организации, требуя освободить земельный участок от возведенного объекта. Обосновывая исковые требования, администрация города указала, что в соответствии со ст. 622 ГК РФ в случае прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Арбитражными судами первой и кассационной инстанций заявленные требования администрации города были удовлетворены. Судебные органы указали на то, что срок договора аренды земельного участка истек, и стороны не продлили его, чтобы завершить строительство детского сада. Суд также отметил, что строительная организация не имела права пользоваться спорным земельным участком, поскольку не зарегистрировала свое право собственности на возведенный объект, расположенный на этом участке. При этом арбитражные суды решили, что арендатор должен освободить земельный участок от объекта незавершенного строительства ввиду прекращения срока действия договора аренды.

Верховный суд РФ поддержал суд апелляционной инстанции, который отказал в удовлетворении исковых требований администрации города. Вторая кассация отметила, что на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, обладающий признаками капитального строения и возведенный в соответствии с нормами действующего законодательства. Верховный суд РФ решил, что в случае нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, положения ст.622 ГК не являются основанием для того, чтобы арендатор освободил земельный участок при расторжении договора аренды.

В обоих описанных в нашей статье случаях Верховный суд РФ закрепил право законного владельца объекта недвижимости (объекта незавершенного строительства) на владение и пользование земельным участком, даже в случае отсутствия регистрации права собственности на такой объект.

Если у Вас сложилась аналогичная ситуация и арендодатель требует снести законно возведенный объект недвижимости и освободить земельный участок, Вы всегда можете обратиться в ООО «Юридическое бюро «Прав!», где Вам окажут квалифицированную помощь в защите ваших прав и законных интересов.

comments powered by HyperComments
Наши услуги
Нужна
консультация?
+7 (862) 257-77-57
Задайте вопрос!