Полезная информация

24.08.2015

Бюро Прав!

Полезная информация

Земельно-правовой аудит — это юридический анализ возможности использования земельного участка для нужд собственника, покупателя или инвестора. В ходе анализа проверяется юридическая пригодность земельного участка для строительства, в том числе определение предельных параметров возможных к возведению объектов, а также возможность изменения разрешенного использования в случае необходимости.

Кому нужен земельно-правовой аудит? В первую очередь, он нужен лицам,  которые решили осваивать имеющийся з/у, покупатели земельных участков, застройщики, инвесторы.

В ходе земельно-правовового аудита проводятся следующие мероприятия:

• Юридическая экспертиза правоустанавливающих документов на земельный участок. На данном этапе определяется наличие и содержание правоустанавливающих документов на земельный участок, соответствие характеристик земельного участка интересам клиента: размещение (адрес), площадь, целевое назначение, кадастровый учет, данные собственника. Настоятельно рекомендуется  для изучения поставленных вопросов не ограничиваться ксерокопиями правоустанавливающих документов, а все же требовать предъявить  оригиналы, самостоятельно сверив их аутентичность с копиями.
• Юридическая экспертиза полномочий представителя собственника. Если собственник физическое лицо выступает от своего имени – установление его личности, если собственник юридическое лицо – идентификация информации о юридическом лице, изучение устава в части прав органов управления юридическим лицом. В случае представления собственника представителем – проводится юридическая экспертиза  соответствующей доверенности на предмет полномочий представителя.
• Изучение истории приобретения прав на земельный участок. Ретроспектива перехода прав на земельный участок довольно важная составляющая земельного (земельно-правового) аудита, поскольку профессиональный взгляд на количество, периодичность и основания перехода прав на земельный участок могут многое рассказать о возможных рисках, «проблемности» его приобретения. Например, всегда настораживает приобретение прав на основании решения суда или ряд сделок с короткими промежутками времени между ними. Обычно за таким сложными схемами пытаются спрятать первичное недобросовестное приобретение, самозахват и прочее. Наличие таких обстоятельств в прошлом чревато признанием сделки купли-продажи земельного участка недействительной  или длительными судебными разбирательствами с неизвестным исходом. В таких случаях принимается решение либо отказа от «проблемного» участка или ищутся законные варианты его приобретения с минимальными рисками.
• Установление факта наличия или отсутствия обременений земельного участка. Обременениями земельного участка называются любые законные обстоятельства, возникающие на основании договора или закона, отягощающие условия владения и пользования земельным участком в пользу третьих лиц (аренда, залог, ипотека, сервитут). Своевременное выявление и анализ неявных обременений позволяет определить возможность/невозможность, альтернативы использования земельного участка в соответствии с планами клиента с учетом особых условий его использования.
• Установление факта наличия или отсутствия ограничений. Ограничения использования земельного участка устанавливаются законом с целью защиты земельного участка либо прилегающих объектов от возможного неблагоприятного влияния путем выделения зон с особыми условиями использования территории. К таким ограничениям относятся природоохранные, санитарные зоны, градостроительные, историко-культурные. В таких зонах законом предусмотрена ограниченная или вообще запрещена хозяйственная деятельность. Это нужно учитывать при планировании, проектировании объектов недвижимости  и во время строительных работ, соблюдать границы защитных зон при размещении отходов, временных сооружений, хранении стройматериалов  и прочее.
• Изучение возможности и условий смены целевого назначения (категория земель, разрешенный вид использования земельного участка). Столь популярное мероприятие как «смена целевого назначения земельного участка» не всегда является возможным, не взирая на клятвенные заверения посредников  и мнимую «легкость» этой процедуры. Покупая земельный участок «не с тем назначением», планируя «подогнать» его потом, вы рискуете купить кота в мешке. С учетом довольно категорических норм закона относительно возможности смены назначения некоторых категорий земель и (или) изменения разрешенного вида использования земельных участков эта процедура может быть либо вообще не возможно или существенно усложнена. Во избежание негативных последствий, лучше предварительно обратиться к специалисту за консультацией о возможности, процедуре, альтернативах смены целевого назначения земельного участка.